БИЗНЕС-ПЛАН

1. Краткое изложение основных положений

«Логистический хаб Унгени» — это стратегический проект, направленный на развитие интегрированной системы. логистический и промышленный комплексрасположен на общей площади 272 гектара в Унгени, на границе с Румынией и Европейским союзом.

Проект использует свое уникальное географическое положение вдоль соединяющего международного коридора. IASI – Унгхени – Кишинев – Одессаа также прямой доступ к двойной железнодорожной инфраструктуре (европейская и СНГ-колея).

Общий предполагаемый объем инвестиций:

👉 504 миллиона евро

Предполагаемый годовой доход:

👉 Минимум 5 миллионов евро (начальный этап) + дополнительный доход от энергетики

Прогнозируемая рыночная капитализация:

👉 1,256 миллиарда евро

2. Стратегическое расположение

📍Местоположение: Унгены, Республика Молдова
📍 Прямой пограничный доступ в Румынию (ЕС)

Основные преимущества:

• Быстрый доступ IASI (Рынок ЕС)
• Сильная связь с Кишинев
• Логистический коридор к Одесса
• Железнодорожный узел "БЕРЕТТИ" (двухколейная система: ЕС + СНГ)
• 
• Доступ к международной дорожной инфраструктуре

3. Описание проекта

Общая площадь земель: 272 га.

Компонент 1 – Логистический и промышленный парк

• Область: 132 гектара
• Удобства:
  • Склады класса А
  • Промышленные/производственные помещения
• Общая площадь застройки: 1 000 000 м²

💰 Инвестиции: 450 миллионов евро

📈 Источники дохода:

• Минимум 5 миллионов евро в год (Услуги по аренде и логистике)
• ИЛИ продажа единиц по 1000–1300 евро/м²

Компонент 2 – Парк возобновляемой энергии

• Область: 140 гектаров
• Емкость:
  • Солнечная и ветровая энергия: 120 МВт
• Годовой объем производства:
  • 140 000 МВтч/год

💰 Инвестиции: 54 миллиона евро

📈 Доход:

• Цена на электроэнергию: ~ 2,5 МДЛ/кВт·ч
• Потенциальный годовой доход:
  👉 ~ 350 миллионов МДЛ/год (примерно 17–18 миллионов евро)
• Необязательный:
  • Продажа вместимости: 800 000 – 1 000 000 евро за МВт

4. Конкурентные преимущества

✔ Стратегически выгодное расположение на границе с ЕС
✔ Потенциал свободной экономической/промышленной зоны
✔ Существующая инфраструктура (бывшая военная база)
✔ Двойная железнодорожная система (ЕС + СНГ)
✔ Более низкие эксплуатационные расходы по сравнению с рынками ЕС
✔ Частичная энергетическая независимость
✔ Высокий потенциал масштабируемости

5. Бизнес-модель

«Логистический хаб Унгени» функционирует как интегрированная система. экосистема логистика-промышленность-энергетикагенерируя множество источников дохода:

А. Логистика и промышленность

• Аренда складских помещений класса А (€ / м² / месяц)
• Аренда производственных площадей
• Продажа квартир (1000–1300 евро/м²)
• Логистические услуги:
  • кросс-докинг
  • Долгосрочное хранение
  • Региональное распространение
• Эксплуатация железнодорожного терминала (сборы за обработку и транзит)

Б. Возобновляемая энергия

• Продажа электроэнергии (соглашения о покупке электроэнергии / спотовый рынок)
• Прямые договоры поставки с арендаторами промышленных объектов
• Продажа установленной мощности (МВт)
• Дополнительные возможности:
  • Зеленые сертификаты
  • Экспорт энергоносителей в ЕС (Румыния)

C. Дополнительные источники дохода

• Аренда земельных участков для инвесторов (проекты строительства под заказ)
• Вспомогательные услуги:
  • Парковка для грузовиков (транспортный узел TIR)
  • Техническое обслуживание и управление объектами
  • Топливохранилище / терминал
• Стратегическое партнерство (совместные предприятия)

6. ROI (возврат инвестиций)

Общий объем инвестиций:

👉 504 миллиона евро

Предполагаемый годовой доход:

Сценарии рентабельности инвестиций

🔹 Консервативный сценарий:

• Годовой доход: ~22 миллиона евро
• РОЙ: 18–22 лет

🔹 Оптимизированный сценарий (с продажей активов):

• Более быстрое возвращение капитала
• РОЙ: 5–8 лет

🔹 Стратегический инвестор / сценарий выхода:

• Оценка проекта: ~1,256 миллиарда евро
• Потенциальная прибыль:
  👉 Более 700 миллионов евро

7. Ключевые инвестиционные показатели

• ИРР: 12% – 25%+
• Целевой показатель заполняемости: 70% – 90%
• Ориентировочная арендная плата:
  • 4–7 евро/м² (логистика)
• Результаты логистики:
  • 8% – 12%

8. Стратегия развития

Этап 1 (0–24 месяца)

• Развитие инфраструктуры
• Первоначальные склады
• Запуск солнечной электростанции
• Привлечение якорных арендаторов

Этап 2 (2–5 лет)

• Промышленное расширение
• Развитие железнодорожного терминала
• энергетические контракты

Этап 3 (5+ лет)

• Полномасштабная эксплуатация
• Выход из бизнеса / листинг / институциональные инвестиции

9. Целевые клиенты / Арендаторы

• Международные логистические компании
• Крупные розничные сети (региональные центры)
• Промышленные производители
• Дистрибьюторы ЕС-СНГ
• компании электронной коммерции

10. Экономическое воздействие

• Создание рабочих мест: Более 1000 вакансий
• Ускоренное региональное развитие
• Увеличение импортно-экспортных потоков
• Позиционирование Молдовы как региональный логистический центр

11. График реализации

Этап 1 (0–18 месяцев)

• Инфраструктура
• Первоначальные склады
• Запуск солнечной электростанции

Этап 2 (18–36 месяцев)

• Расширение логистики
• Промышленное развитие

Фаза 3 (36–60 месяцев)

• Полная вместимость
• Полная интеграция энергоресурсов

12. Заключение по инвестициям

«Логистический центр Унгени» имеет потенциал стать:

👉 Крупнейший логистический и энергетический хаб в Центральной и Восточной Европе.

Проект объединяет в себе:

• Стратегическая логистика
• Промышленное производство
• Зеленая энергия

➡️ Доставка устойчивая, масштабируемая и высокодоходная инвестиционная модель

СТРУКТУРА ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ И РАМКИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Общий размер проекта

504 миллиона евро
Интегрированная логистическая, энергетическая и агроинфраструктурная платформа в Молдове, расположенная на стратегически важном... Коридор Яссы–Унгены–Кишинёв–Одесса

1. Структура капитала (целевая)

• Капитал: 150–180 млн евро (30–351 млн TP5T)
  • Спонсор + соинвесторы + институциональные партнеры по капиталу
• Заемное финансирование / Внешнее финансирование: 320–350 млн евро (65–70%)
  • Многосторонние институты
  • Институты развития финансирования (ИФР)
  • Коммерческие банки (смешанные)

👉 Рекомендуется поэтапное развитие для оптимизации распределения капитала.

2. Ключевые партнеры по финансированию

Многосторонние и финансовые институты развития (основное финансирование)

• Европейский банк реконструкции и развития
  • Старший долг + потенциальное участие миноритарных акционеров
  • Сильное присутствие в Молдове
  • Типичный тенор: 10–15 лет
  • Доля участия: ~3–51 тыс. трлн долларов (в зависимости от структуры и гарантий).
• Европейский инвестиционный банк
  • Долгосрочное финансирование экологически чистой энергетики и инфраструктуры
  • Более низкая стоимость капитала
  • Часто это происходит посредством посреднического кредитования или софинансирования.
• Международная финансовая корпорация
  • Финансирование со стороны частного сектора (долг + акционерный капитал)
  • Мобилизация дополнительных институциональных инвесторов
  • Строгая приверженность принципам ESG
• Многостороннее агентство по гарантиям инвестиций
  • страхование политических рисков
  • Повышает кредитоспособность и снижает затраты на финансирование.

Стратегическое и геополитическое финансирование

• Корпорация международного финансирования развития США
  • Стратегическое финансирование инфраструктуры в Восточной Европе
  • Уделяйте особое внимание логистике, энергетической безопасности и региональной устойчивости.
• UNITED24
  • Возможные элементы финансирования в виде грантов или софинансирования (отдельные компоненты)
• Новые Фонды восстановления Украины
  • Основное внимание уделяется трансграничной логистике и цепочкам поставок для восстановления.

Гранты ЕС и смешанное финансирование

• Платформа для инвестиций в районы
  • Гранты, покрывающие 5–15% соответствующих компонентов.
• EU4Moldova
  • Техническая помощь, поддержка инфраструктуры
• Механизм финансирования зеленой экономики
  • Финансирование возобновляемой энергетики и энергоэффективности

3. Профиль доходности для инвесторов (целевая внутренняя норма доходности)

4. Компоненты проекта и сегментация доходности

• Логистический парк (класса А)
  • Стабильный доход от аренды
  • IRR: 10–13%
• Возобновляемая энергия (фотоэлектрическая энергия + хранение энергии)
  • Соответствует требованиям ESG, имеет право на субсидирование
  • IRR: 8–11%
• Зернохранилища и агрологистика
  • Высокий спрос обусловлен экспортом из Украины.
  • IRR: 12–18%

👉 Внутренняя норма доходности смешанного проекта: ~11–14%

5. Основные стратегические инвестиционные направления

• ✅ Главный логистический коридор: прямая связь между ЕС и Украиной
• ✅ Страна-кандидат в члены ЕС (Молдова): улучшение профиля риска
• ✅ Энергетическая независимость: интегрированная возобновляемая генерация + хранение
• ✅ Сектор с высоким спросом: логистика, сельское хозяйство, цепочки поставок в процессе реконструкции
• ✅ Масштабируемая платформа: модульный подход к разработке

6. Снижение рисков

• Основные арендаторы (логистические компании / 3PL / розничные торговцы)
• Долгосрочные договоры аренды
• Соглашения о закупке электроэнергии (PPA)
• Многостороннее участие (ЕБРД / МФК)
• Политическое страхование рисков через MIGA

7. Стратегия развития

Этап 1 (120–180 млн евро):

• Основная логистическая инфраструктура
• Начальная энергетическая емкость
• Первые арендаторы найдены.

Этап 2:

• Расширение логистических площадей
• Зерновые элеваторы и сельскохозяйственные сооружения

Этап 3:

• Полномасштабная интеграция платформы
• Позиционирование регионального центра

Заключение

Этот проект представляет собой редкая возможность институционального уровня в сочетании:

• Логистическая инфраструктура
• Возобновляемая энергия
• Интеграция агроцепочек поставок

Расположен на пересечении Расширение ЕС и восстановление Украины, оно предлагает:

👉 Надежная защита от падения цен
👉 Соответствие требованиям ESG
👉 Долгосрочно стабильные денежные потоки
👉 Стратегическое геополитическое значение