Анализ инвестиций – Коммерческие помещения с долгосрочным арендатором

Данные об инвестициях

• Адрес: муниципий Кишинэу, район Буюкань, улица Каля Ешилор 71/1.
• Площадь: 1 259,53 м², полуподвал с пандусом, ввод в эксплуатацию в конце 2027 года.
• Цена покупки: 3 150 000 евро
• Цена за м²: приблизительно 2500 евро/м²
• Срок аренды: 15 лет
• Текущая арендная плата: 12 евро/м²/месяц (с учетом НДС)
• Предполагаемая годовая индексация: +5%
• Престижный район: парк «Ла Извор», интенсивное автомобильное и пешеходное движение, удобный подъезд, жители с доходами выше среднего.

Инвестиционные преимущества

✔ Долгосрочная аренда (15 лет)

✔ Предсказуемый денежный поток

✔ Расположение в районе с непрерывным развитием

✔ Отсутствие амортизационных отчислений, специфичных для действующего бизнеса.

✔ Высокий потенциал роста стоимости активов

✔ В Кишиневе очень редко встречаются большие коммерческие помещения с погрузочными рампами и просторными парковками.

1. Годовой доход от аренды

Площадь: 1 259,53 м²

Арендная плата: 12 евро/м²/месяц

Ежемесячный доход:

1259,53 × 12 евро = 15.114 €

Годовой доход:

15,114 × 12 = 181.372 €

Первоначальный валовой урожай

181 372 евро ÷ 3 150 000 евро × 100

= 576% ежегодно

Для коммерческой недвижимости премиум-класса со стабильным арендатором и 15-летним контрактом такая доходность считается хорошей и надежной.

восстановление инвестиций

3 150 000 евро ÷ 181 372 евро

= 17,4 года

Однако этот расчет не включает ежегодную индексацию 5%.

Восстановление инвестиций с ежегодным приростом в 51 тыс. танзанийских шиллингов.

Если арендная плата ежегодно увеличивается примерно на 51 тыс. рупий, то общий объем собираемых доходов быстро растет.

Оцененный:

• Простое восстановление: 17,4 года
• Индексированное восстановление 5%: приблизительно 13,5 – 14,5 лет

Эволюция стоимости недвижимости

Предположим, что средний годовой прирост капитала составляет 61 тыс. долл. США:

Формула:

Значение = 3 150 000 × (1,06)^16

Результат:

≈ 7.999.000 €

Округленный:

Оценочная стоимость за 16 лет: приблизительно 8 миллионов евро.

Консервативный сценарий (5%)

3 150 000 × (1,05)^16

≈ 6.865.000 €

Оптимистический сценарий (8%)

3 150 000 × (1,08)^16

≈ 10.810.000 €

Краткое описание инвестиций

Заключение

Это инвестиция, ориентированная на долгосрочное сохранение и приумножение капитала, а не на очень высокую немедленную прибыль. При цене 2500 евро/м² объект приобретается по цене, близкой к нижнему сегменту рынка премиальных торговых площадей в Кишиневе, а наличие арендатора на 15 лет значительно снижает инвестиционный риск.

Анализ рыночных цен на коммерческие помещения:

Если арендная плата будет ежегодно индексироваться примерно на 51 000 000 рупий, а коммерческий рынок Кишинева продолжит расти на 5–61 000 000 рупий в год, то инвестиции могут окупиться за 15–16 лет:

• Собрано более 3 миллионов евро арендного дохода;
• Стоимость активов составляет приблизительно 7–8 миллионов евро;
• совокупная прибыль (арендная плата + прирост капитала) может превышать 7 миллионов евро.
• С точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость в Кишиневе, этот объект можно классифицировать как "премиум-инвестиции (основной капитал/основной капитал+)"