Analiza investiției – Spațiu comercial cu chiriaș pe termen lung

Datele investiției

• Adresă: mun. Chișinău, sect. Buiucani, str. Calea Ieșilor 71/1
• Suprafață: 1.259,53 m²,Demisol cu rampă, dare in exploatare finele 2027
• Preț achiziție: 3.150.000 €
• Preț/m²: aproximativ 2.500 €/m²
• Contract de chirie: 15 ani
• Chirie actuală: 12 €/m²/lună (TVA inclus)
• Indexare anuală estimată: +5%
• Zonă premium: Parcul „La Izvor”, trafic intens auto și pietonal, acces facil, locatari cu venituri peste medie.

Avantajele investiției

✔ Contract de chirie pe termen lung (15 ani)

✔ Flux de numerar predictibil

✔ Amplasare într-o zonă cu dezvoltare continuă

✔ Lipsa costurilor de amortizare operațională specifice unei afaceri active

✔ Potențial ridicat de apreciere a valorii activului

✔ Spațiile comerciale mari, cu rampă de descărcare și parcare generoasă sunt foarte rare în Chișinău

1. Venitul anual din chirie

Suprafață: 1.259,53 m²

Chirie: 12 €/m²/lună

Venit lunar:

1.259,53 × 12 € = 15.114 €

Venit anual:

15.114 × 12 = 181.372 €

Randament brut inițial

181.372 € ÷ 3.150.000 € × 100

= 5,76% anual

Pentru o proprietate comercială premium cu chiriaș stabil și contract pe 15 ani, acest randament este considerat bun și sigur.

Recuperarea investiției

3.150.000 € ÷ 181.372 €

= 17,4 ani

Însă această calculare nu include indexarea anuală de 5%.

Recuperarea investiției cu majorare anuală de 5%

Dacă chiria crește anual cu aproximativ 5%, veniturile totale încasate cresc accelerat.

Estimativ:

• Recuperare simplă: 17,4 ani
• Recuperare cu indexare 5%: aproximativ 13,5 – 14,5 ani

Evoluția valorii proprietății

Presupunând o apreciere medie de 6% anual:

Formula:

Valoare = 3.150.000 × (1,06)^16

Rezultat:

≈ 7.999.000 €

Rotunjit:

Valoare estimată peste 16 ani: aproximativ 8 milioane €

Scenariu conservator (5%)

3.150.000 × (1,05)^16

≈ 6.865.000 €

Scenariu optimist (8%)

3.150.000 × (1,08)^16

≈ 10.810.000 €

Rezumat investițional

Concluzie

Aceasta este o investiție orientată spre conservarea și multiplicarea capitalului pe termen lung, nu spre randament imediat foarte ridicat. La un preț de 2.500 €/m², activul este cumpărat aproape de nivelul inferior al pieței pentru spații comerciale premium din Chișinău, iar existența unui chiriaș pe 15 ani reduce semnificativ riscul investițional.

Analiză preţ piaţă spaţi comerciale:

Dacă chiria este indexată anual cu aproximativ 5%, iar piața comercială din Chișinău continuă să crească cu 5–6% anual, investiția poate genera în 15–16 ani:

• peste 3 milioane € venituri din chirii încasate;
• o valoare a activului de aproximativ 7–8 milioane €;
• un profit total cumulat (chirii + apreciere) care poate depăși 7 milioane €.
• din perspectiva investițiilor imobiliare comerciale din Chișinău, această proprietate poate fi încadrată în categoria „investiție premium (core/core+)”