🏠 Impozitul pe avere sau de LUX în 2027: ce se schimbă pentru proprietarii de locuințe de peste 4 milioane de lei?
Analiză TOT Capital | Imobiliare, Investiții și Capital
Începând cu anul fiscal 2027, politica fiscală propusă de autorități prevede o modificare importantă a modului de aplicare a impozitului pe avere în Republica Moldova.
Una dintre principalele schimbări este introducerea unui prag de 4 milioane de lei pentru valoarea estimată a bunurilor imobiliare cu destinație locativă. Potrivit Ministerului Finanțelor, cota de 0,8% se va aplica doar asupra valorii care depășește pragul de 4 milioane de lei.
Impozitul obișnuit pe bunurile imobiliare Conform legii, cota acestui impozit trebuie să se încadreze în limitele de minimum 0,05% și maximum 0,3% din valoarea cadastrală a imobilului.
Ce proprietăți sunt vizate?
Măsura se referă la bunuri imobiliare cu destinație locativă, inclusiv:
apartamente;
case de locuit;
case de vacanță.
Important: regimul impozitului pe avere vizează aceste bunuri cu destinație locativă și exclude terenurile. Serviciul Fiscal de Stat precizează în practica sa fiscală că subiecții impozitului pe avere sunt persoanele fizice proprietare ale bunurilor imobiliare cu destinație locativă, inclusiv case de vacanță, „cu excepția terenurilor”.
Prin urmare, terenurile agricole, terenurile pentru construcții sau terenurile cu altă destinație nu intră în această categorie de impozit pe avere doar pentru faptul că au o valoare mare.
La fel, imobilele cu altă destinație decât cea locativă, precum spațiile comerciale sau anumite proprietăți industriale, sunt reglementate prin regimul impozitului pe bunurile imobiliare, nu prin această regulă a impozitului pe avere.
💰 Cum funcționează pragul de 4 milioane de lei?
Aici este una dintre cele mai importante diferențe față de o interpretare simplă a cotei de 0,8%.
Conform propunerii pentru 2027, nu se aplică 0,8% asupra întregii valori a locuinței, ci asupra părții care depășește 4 milioane de lei. Ministerul Finanțelor oferă explicit această formulare în prezentarea politicii fiscale pentru 2027.
Exemplu 1 – locuință evaluată la 4 milioane lei
Valoare:
4.000.000 lei
Partea care depășește pragul:
0 lei
Impozitul suplimentar calculat conform mecanismului de 0,8%:
0 lei
Exemplu 2 – locuință evaluată la 5 milioane lei
Valoare:
5.000.000 lei
Prag:
4.000.000 lei
Diferență:
1.000.000 lei
Calcul:
1.000.000 × 0,8% = 8.000 lei
Deci, în exemplul simplificat, impozitul pe avere aferent mecanismului propus ar fi 8.000 lei.
Exemplu 3 – locuință evaluată la 10 milioane lei
Valoare:
10.000.000 lei
Partea care depășește pragul:
6.000.000 lei
Calcul:
6.000.000 × 0,8% = 48.000 lei
⚠️ Valoarea cadastrală sau valoarea contractuală?
Aici este necesară o precizare importantă.
În materia impozitului pe avere, baza este legată de valoarea estimată a bunurilor, stabilită potrivit regulilor fiscale/cadastrale. Serviciul Fiscal de Stat indică faptul că baza impozabilă este valoarea estimată a bunurilor, apreciată de organele cadastrale.
În plus, Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru a anunțat că noile valori rezultate din evaluarea și reevaluarea masivă urmează să fie aplicate începând cu 1 ianuarie 2027, după finalizarea etapelor prevăzute de proces.
Prin urmare, pentru proprietarii de locuințe este importantă valoarea estimată/cadastrală utilizată în scop fiscal, nu pur și simplu prețul pe care proprietarul l-ar declara într-un contract.
🌳 Dar terenurile?
Aici apare o diferență importantă pentru investitori.
Terenul nu intră în impozitul pe avere doar pentru că are o valoare de peste 4 milioane de lei.
De exemplu:
Teren agricol
Valoare: 6 milioane lei
→ nu devine automat subiect al impozitului pe avere de 0,8% doar din cauza valorii.
Teren pentru construcții
Valoare: 8 milioane lei
→ nu intră în mecanismul de 0,8% al impozitului pe avere pentru locuințe.
Spațiu comercial
Valoare: 10 milioane lei
→ nu intră în această regulă a impozitului pe avere pentru bunuri locative.
Pentru aceste categorii se aplică regimul fiscal corespunzător destinației bunului imobil, inclusiv regulile privind impozitul pe bunurile imobiliare. SFS diferențiază explicit bunurile locative, terenurile agricole și bunurile cu altă destinație.
🏢 Ce înseamnă pentru investitorii imobiliari?
Pentru investitori, diferența dintre:
apartament / casă
и
teren / spațiu comercial / proprietate industrială
devine importantă atunci când se calculează costul anual de deținere al unui portofoliu.
La evaluarea unei investiții imobiliare, nu este suficient să analizăm doar:
prețul de cumpărare → chiria → randamentul.
Trebuie analizate și:
impozitul pe bunurile imobiliare;
impozitul pe avere, dacă este aplicabil;
costurile de administrare;
întreținerea;
asigurarea;
finanțarea;
costurile de tranzacționare;
regimul fiscal al veniturilor din chirie;
eventualele modificări ale valorilor cadastrale.
TOT Capital recomandă ca analiza fiscală să fie făcută împreună cu analiza juridică și investițională a proprietății.
📊 Exemplu simplificat pentru un portofoliu
Să presupunem că o persoană fizică deține:
Proprietate Valoare
Apartament 5 mil. lei
Casă 7 mil. lei
Teren agricol 6 mil. lei
Spațiu comercial 8 mil. lei
În mecanismul propus pentru impozitul pe avere, nu adunăm automat toate cele 26 milioane lei și nu aplicăm 0,8% asupra diferenței.
Regula discutată pentru 2027 privește bunurile imobiliare cu destinație locativă, inclusiv casele de vacanță, iar terenurile sunt excluse.
📅 Când se achită?
Termenul de achitare trebuie verificate după intrarea în vigoare a modificărilor pentru 2027 și regulile aplicabile acelui an, ca termen general este luna martie ,aprilie .
🔎 Ce trebuie urmărit în 2027?
Pentru proprietarii și investitorii imobiliari, trei elemente vor fi importante:
1. Valoarea fiscală/cadastrală a proprietății
Noile valori cadastrale urmează să fie utilizate din 2027, după finalizarea procesului de reevaluare.
2. Destinația juridică a proprietății
Locativă, agricolă, comercială, industrială etc.
3. Valoarea care depășește pragul de 4 milioane lei
În propunerea pentru 2027, cota de 0,8% este aplicată doar părții care depășește pragul.
TOT Capital: perspectiva investitorului
În piața imobiliară, diferența dintre valoarea de piață, valoarea contractuală și valoarea utilizată în scop fiscal este esențială.
Înainte de achiziția unei proprietăți cu valoare ridicată, investitorul trebuie să analizeze nu doar potențialul de apreciere a capitalului, ci și costul fiscal și operațional al deținerii pe termen lung.
Pentru 2027, proprietarii de locuințe cu valori ridicate vor trebui să urmărească în special aplicarea noului prag de 4 milioane lei și cota de 0,8% asupra valorii excedentare, dacă modificările vor fi adoptate în forma propusă.
TOT Capital
Real Estate • Business • Investment • Capital Management
Surse oficiale
Ministerul Finanțelor – Politica fiscală și vamală pentru anul 2027
https://mf.gov.md/ro/content/politica-fiscal%C4%83-%C8%99i-vamal%C4%83-pentru-anul-2027-aprobat%C4%83-de-guvern?language=ro&utm_source=chatgpt.com
Guvernul Republicii Moldova – Politica fiscală și vamală pentru anul 2027
Serviciul Fiscal de Stat – Subiecții impozitului pe avere
https://www.sfs.md/uploads/files/codul%20fiscal/PARLAMENTUL%20REPUBLICII%20MOLDOVA.pdf?utm_source=chatgpt.com
Serviciul Fiscal de Stat – Obiectul impozitului pe avere
Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru – clarificări privind reevaluarea bunurilor imobile
https://agcc.gov.md/content/clarific%C4%83ri-privind-impactul-fiscal-al-actualiz%C4%83rii-valorilor-bunurilor-imobile?utm_source=chatgpt.com
